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NPC王天代表:加速公开发行房地产投资信托基金以释放商业房地产的生产力

[2020-05-22 00:01:31] 来源:第一财经 编辑: 点击量:
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导读:NPC代表王天:加快房地产投资信托基金的公开发行,释放商业地产的生产力近年来,在经济增长下行的压力下,商业地产的发展逐渐放缓,这一突发疫情对零售、餐饮、娱乐等行业的影响也给

NPC代表王天:加快房地产投资信托基金的公开发行,释放商业地产的生产力

近年来,在经济增长下行的压力下,商业地产的发展逐渐放缓,这一突发疫情对零售、餐饮、娱乐等行业的影响也给商业地产带来了巨大压力。NPC代表、bububugao集团董事长王天认为,应重视商业房地产在经济发展和社会稳定中的作用。

首先,商业地产不同于住宅地产。商业地产应与房地产监管分开。从价值属性来看,商业地产的价值与经营绩效存在显著的正相关关系。从本质上说,它是一个以经营为基础,通过努力工作和努力经营创造的服务业,而住宅价值则得益于自然增值。从收入属性来看,商业地产的回报率相对合理,总租金回报率一般在5%至8%之间。根据50万亿元的商业地产存量,年租金的潜在财富效应可以达到3万亿元。如果参照国际市场30%的证券化水平,可以形成15万亿元以上的可投资市场,具有很强的财富效应,而住宅租金回报率一般不高于2%,容易形成泡沫。从投资性质来看,商业地产的大宗交易主要是机构性的,而住宅主要是个人投资者。

其次,中国的房地产问题是一个系统问题,其调控也应该在全面系统的平衡和选择中推进。商业地产作为空的载体,提供了空的服务,是产业发展的重要生产要素,在解决社会就业、满足人们消费转型和促进经济发展方面发挥着重要作用。对商业地产采取一刀切的做法,大大抵消了住宅监管的影响,失去了利用商业地产重塑中国房地产和金融周期的机会,抑制了中国商业地产的活力,推迟了本应繁荣的城市之间的服务升级,实际上严重阻碍了中国城市竞争力的形成。

对此,王天建议,商业房地产应该首先摆脱住宅监管。具体来说,商业地产不同于住宅地产,具有很强的产业属性。它与日常工作和生活密切相关。它涉及许多行业和许多个人,服务于许多中小型企业和大众团体。对于商业地产,行业监管应该区别对待。房地产调控的目标应该是住宅市场调控。“房地产监管”一词应改为“住宅市场监管”。

第二,实施积极的财政政策支持。由于商业房地产的整体贷款额度受整个房地产的调控,大多数银行都将商业房地产项目纳入房地产调控贷款,这使得商业房地产贷款的审批比较困难。建议将商业地产贷款额度从房地产总量控制中分离出来,支持审批与实体关系密切的商业地产贷款,鼓励商业地产行业并购,鼓励保险、社保等资金投资商业地产。

此外,还应加强城市网络的规范化和制度化管理。目前,我国城市商业网点重复建设、分散布局、无序发展的问题突出。建议对城市商业网点进行规范化、制度化管理,控制商业重复建设,有效利用商业资源,使商业布局更加合理。

此外,我们将加快房地产投资信托基金的公开发行。房地产信托投资基金(REITs)是帮助拥有优质商业地产的企业解决融资困难的常用方式,可以改善企业的融资结构,促进产业升级。加快房地产投资信托基金的公开发行,增强商业房地产市场的流动性,释放商业房地产的生产力。

最后,建议对商业房地产给予一定的税收优惠政策。

如商业地产企业资产重组,商业地产产权转让,公司实际经营管理权不变,建议转让环节免征土地税;从租金中征收房产税时,允许扣除法定折旧和贷款利息费用;单笔商业产权业务亏损,或因经营亏损而暂时关闭的,免征房产税;参照企业社会保障救济政策,在疫情期间,从2002年2月至6月直接减免财产税,以支持企业渡过难关。个人所得税应在扣除财产的法定折旧和个人出租的商业房产的抵押贷款利息费用后计算。

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